不動産の積算価格の土地の計算方法について

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土地の積算価格の計算方法

積算価格とは?

積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で評価して、
合算した不動産の評価額のことを言います。

 

土地の価格+建物の価格=積算価格
金融機関から融資を受ける場合は、担保が必要となりますが、
金融機関が不動産の担保価値として重視するのが、
不動産の積算価格となります。

 

この不動産の積算価格が高ければ高いほど、
融資を受けることのできる額が高くなり、逆に積算価格が低ければ
融資額の見込みが少なくなりますので、
不動産投資を行う場合は、
物件の積算価格を踏まえた物件選びが重要となります。

 

今回は不動産の積算価格の土地の計算方法について説明します。

 

土地の価値の評価の方法

土地の価値の評価の方法としては、
国税庁の発表する相続税評価額路線価、
国土交通省の発表する公示価格、
市町村の発表する固定資産税評価額、
都道府県の発表する基準地価を基準にして、
土地の形状や、接道状況などの要因を踏まえて、
価格を算出します。

 

国税庁HP 路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
一般財団法人資産評価システム研究センターHP 全国地価マップ
http://www.chikamap.jp/

 

これらの数値は1平方メートル、1坪(約3.3平方メートル)
単位では発表されますので、例えば、路線価がu当たり3万円で、
100uの土地の場合、
3万円×100u=300万円が評価額の基礎となります。
これに土地の形状による補正を行います。

 

土地の形状による土地の評価額の補正

例えば角地の土地の場合は利用価値が高いと評価されますので、
面する道路の中で一番高い方の路線価で計算した数値で、
更に1割を増した評価額が算定されます。

 

また、二面の道路に面する土地の場合、
評価額が高い方の数値だけで計算するという
プラス評価と、逆にマイナス評価となるものの例としては、
周囲を他人の余地に囲まれた袋地から、
細い通路で道路に接するような土地を
「旗竿地」といいますが、このような場合、
利用しにくい土地として、
一般的には3割程度低く評価されます。

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