不動産投資の収益価格の計算方法【直接還元法】について

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不動産投資の収益価格の計算方法【直接還元法】について

収益還元法

収益還元法は、アパートや賃貸マンションなどの収益物件を売買する際に
その物件が評価時点以降に得る地代や家賃など、
どれだけの収益性を持っているのかを数値化するために
多く用いられる評価方法です。

 

収益還元法によって算定された評価額を収益価格といいます。

 

銀行などの金融機関から、融資を受ける際は、
金融機関はその物件の担保価値とともに
この評価額を重視します。

 

ですからこの評価額が高くなればなるほど、
金融機関から受けられる融資の額も
大きくなると考えることができます。

 

収益価格の計算方法は次の2つの方法があります。
・直接還元法
・DCF法

 

今回は直接還元法について説明します。

 

直接還元法

直接還元法とは、一年間の純利益を
還元利回りで割って、収益価格を求める方法です。

 

対象不動産の収益価格=一年間の純収益÷還元利回り

 

一年間の純収益は次の式で計算します。
一年間の純利益=家賃などの総収入?諸経費
諸経費は固定資産税・都市計画税、
管理費・修繕積立金、賃貸管理費、
火災保険などの保険料、ローンの返済金などです。

 

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還元利回りとは

還元利回りとは、投資額に対する
年間の賃料収入の割合のことをいいます。

 

投資額が2,400万円で、年間の賃料収入が120万円であれば、
還元利回り5%ということになります。

 

還元利回りの算出方法は、類似取引事例と比較して算出方法や、
不動産関連企業などが公表している
市場データを参考にして算出する方法がありますが、
いずれも市場動向や個々の物件の条件などによ
り補正が必要ですので注意が必要です。

 

ということで、直接還元法の
対象不動産の収益価格=一年間の純収益÷還元利回り
で収益価格の計算例としましては、
家賃が月10万円、諸経費が年間30万円、
還元利回りが5%の物件であれば、
純利益は10万円×12?30万円=90万円
となり、
収益価格は、
90万円÷5%=1,800万円
となります。

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