賃借人が修理義務を負担するという特約は有効か?

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賃借人が修理義務を負担するという特約は有効か?

不動産の賃貸借契約を締結した場合、
不動産のオーナーの賃貸人と、
不動産を借りる賃借人はそれぞれ義務を負います。

 

原則としてオーナーは不動産を使用できる状態を提供する義務を負いますので、
建物が損傷した場合は、その修繕義務を負います。

 

修繕義務にかかる費用はオーナーが支払うということです。

 

オーナーが修繕費用を支払わない場合、賃借人は修繕費用を立て替えて、
修繕費用の額に達するまで修繕費用を差し引いた額の家賃を支払えばよい
ということになります。

 

この賃貸人の修繕義務を、賃借人が負うという特約は有効か
というのが今回のお話です。

 

修繕義務を、賃借人が負うという特約は可能か不可能か

まず、このような特約は可能か不可能かという点ですが、可能です。
建物全体の修繕義務を賃借人が負うということもできますし、
特定の部位を指定して、そこを賃借人の負担とすることができます。

 

ただし、前述したとおり、修繕義務は原則として賃貸人が負うものですので、
これを賃借人が負うという特約を有効に設定するためには、
賃借人が修理義務を負担する範囲が明確に契約書に記載され、
そのことを賃借人が明確に理解していることが必要です。

 

ですので、賃貸借契約を締結する際に、
賃借人が修繕義務を負うという特約を明確に説明し、
賃借人がその意味を理解した上で合意している必要があります。

 

ですので、契約書の膨大の文章の中にその特約を記載し、
後になって「契約書に書いてありますよね」
といってこの特約を主張するような場合は、
特約の有効性は否定される可能性が高いと考えられます。

 

意図的にわかりづらく盛り込んで、あとになって修繕義務を
なすりつけるというのは論外ですが、後々のトラブルとならないためにも、
このような原則とは異なる特約を設定する際は、
通常の契約書に記載する他、別途特約事項をまとめ、
その書面に賃借人納得のもと、署名・押印をもらうといったことをすべきかと思います。

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