賃貸借契約の「更新料」は必ず払わなければならないか?

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賃貸借契約の「更新料」は必ず払わなければならないか?

賃貸借契約の「更新料」の取り決めが有効か

賃貸借契約の多くは、2年間の契約で、
2年ごとに契約の更新をし、この更新の際に
「更新料」を賃借人が支払うというものが設定されています。

 

この更新料は、支払わなければならないものなのかということですが、
かつては、たとえ、契約書に更新料についての取り決めがあったとしても、
この取り決めは、消費者契約法に違反し、無効である、
つまり、賃借人は更新料を支払う必要はないという下級審の判決があり、
その判断にしたがった扱いがされていました。

 

平成23年7月に、最高裁の判決で、「更新料の取り決めは有効」
という判断が出され、状況は少しかわりました。
といっても、更新料は常に有効となるわけではありません。
契約書に金額が明記されており(「1ヶ月ぶんの賃料相当額」といった記載の仕方でもよい)
その金額が不当に高くない場合に有効とされる扱いとなっています。
賃料の1、2ヶ月ぶんの更新料であれば「不当」という扱いにはなりません。

 

(ただし、これは、あくまでも賃借人が個人で居住用としての賃貸借契約の
消費者契約の場合の話です。
法人名義で借りる場合、店舗、事業用物件の場合は、扱いが異なります。)

 

ということで、更新料の定めがあり、その金額が明示され、
不当ではない金額であれば、法的に更新料は認められることになります。
法的に認められるということは、
裁判をすれば、勝ち、強制執行ができるということです。

 

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更新料の定めのない賃貸借契約を締結することも可能

賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の双方の合意によって
成立する契約ですから、更新料の定めのない賃貸借契約を締結することも可能です。
「更新料があるならば入居しない」
という旨を主張すれば、賃貸人が更新料ナシでいいですよ
ということもじゅうぶんにありえます。
(空室続きの物件であれば、賃貸人は入居者が欲しい気持ちがより強いので、
家賃の減額も含めて交渉の余地はたっぷりあります。)

 

また、定めがあったとして、更新の時期に、
更新料について賃貸人と交渉することもできなくはありません。

 

賃貸人も、家賃を滞りなく支払う優良な賃借人には、
できるだけ長く入居していてもらいたいという気持ちがあります。

 

賃借人が、「更新料の支払いが必要であれば退去を考える」
という旨を伝えれば、更新料ナシでもよいというふうな態度となることもあります。

 

もちろん、賃貸人の側が「それならば出ていってください」という態度となる場合も
ありますが、更新料を無くすことや減額、家賃の減額は
交渉してみる余地はたっぷりとあります。

 

ですので、法律の規定、裁判所の判断も、交渉材料や参考としてありますが、
実際の取引は、当事者間の取り決めで融通が効くものですので、
柔軟に話し合いをして当事者双方にとって納得のいく契約を
していただければと思います。

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