賃貸借契約の賃貸人(大家)の責任、義務

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賃貸借契約の賃貸人(大家)の責任、義務

「賃貸借契約」という契約は、民法に定められた契約のひとつで、
当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、
相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって
効力を生ずる契約です。

 

一般的に「賃貸借契約」といえば、アパート、マンションなど
対象物は不動産のイメージが強いと思いますが、
不動産以外のもので賃貸借契約を締結することもできます。

 

この賃貸借契約において、
目的物を使用収益させる側の当事者のことを「賃貸人」といい、
不動産賃貸借契約では、貸主、大家などと呼ばれたりもします。
不動産を借りる側を「賃借人」といいます。

 

賃貸借契約における賃貸人の賃借人の義務

賃貸借契約における賃貸人の賃借人の義務としては、
目的物を使用収益させる義務、
目的物の修繕義務、あるいは賃借人が修繕費用を立て替えた場合に、
その費用を償還する義務などがあります。

 

ですから、賃貸人は賃借人に目的物を使用収益できる状態で引き渡し、
目的物が損傷した場合に、その修繕をするか、修繕費用を負担する義務も
負いますが、賃借人の故意、過失による損傷までを賃貸人の負担とするのは、
賃貸人の負担が大きすぎますので、賃借人の負担となる場合もあります。

 

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賃貸人と賃借人、いずれが修繕を負担すべきか

賃貸人と賃借人、いずれが修繕を負担すべきかという点は、
その具体的状況などにもより分かれ、学説でも様々な見解があり、
裁判例もさまざまなものがありますので、
現在のご自身の状況でいずれが負担すべきか不明な場合は、
個別具体的な状況を弁護士などに相談してみるとよいでしょう。

 

賃貸人に修繕義務がある場合に、賃借人が費用を立て替えた場合は、
賃貸人がその費用を償還する必要があります。

 

「必要費」と「有益費」

費用は、「必要費」と「有益費」があります。
目的物を維持保存し、管理するために必要となる費用を「必要費」といい、
目的物の価値を増加させるために支出した費用を「有益費」といいます。

 

なお、賃貸人が費用の償還義務を負うのは、
賃貸人が修繕義務を負う場合のみですので、
あらかじめ契約で賃借人が負うべきと特約で定められた事項については、
賃貸人はその費用を償還する必要はありません。
とはいえ、この特約が諸事情により、無効と判断された場合は、
賃貸人は償還義務を負うことになります。

 

契約書に特約で修繕義務を賃借人としている場合でも、
その特約の有効性が怪しい場合もありますので、
不明な場合、納得できない場合は弁護士に相談してみるとよいでしょう。

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