賃貸借契約の「信頼関係の破壊(背信性)」とは

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賃貸借契約の「信頼関係の破壊(背信性)」とは

アパート・マンションの賃貸借契約は
部屋を貸す賃貸人と部屋を借りてその賃料を支払うという
双方の意思が合致して成立するもので、
この契約を終了させるという双方に意思が合致をすれば
いつでも契約を終了することができます。

 

問題は、一方が契約を終了させたくても、もう一方がそれを拒む場合です。

 

賃借人の側からは、契約を解除(部屋を退去)したいという場合、
申し入れから1ヶ月、2ヶ月後に契約終了と、すんなりと話は済む場合が多いでしょう。

 

逆に、賃貸人の側から、賃借人に契約の終了を告げ、
「出ていってくれ」と言う場合は、それが認められるには
法的には高いハードルがあります。

 

賃借人は借りている部屋を生活や仕事の拠点としている場合が多く、
賃借人の権利は法律で手厚く保証されています。

 

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賃貸人から一方的に契約を解除するのはハードルが高い

まず、賃借人が家賃をきっとりと支払って通常の使い方をしている場合は、
賃貸人から強制的に契約を解除し、賃借人を退去させることはできません。

 

(もちろん、賃借人がその申し入れを受け入れて合意をしてくれれば
契約解除することができますが、賃借人がまだ契約を継続したい場合に、
賃貸人から強制的に契約を解除することはできないということです。)
賃貸人が部屋を自分や家族で使いたいからという理由などがあっても、
通常の賃貸借契約では賃貸人の側から一方的に解除することはできません。

 

「信頼関係が破壊(背任行為)されたといえるほどの契約違反」

賃貸人のお側から賃貸借契約を解除するには、賃借人が
「信頼関係が破壊(背任行為)されたといえるほどの契約違反」
をしている場合でなければできません。

 

ですから、賃借人は多少の契約違反をしたとしても、
それが信頼関係を破壊するほどのものと言えない限りは、
賃貸人から一方的に契約を解除することはできません。

 

どの程度が信頼関係を破壊するほどの契約違反なのかということですが、
それぞれの状況によってその判断は異なりますので、
一概には言えません。
賃貸人と賃借人の関係性、その状況に至る経緯や、それまでの利用状況、
契約違反による損害の大きさなどさまざまな要素を含めて、
トータルで判断されることになります。

 

賃貸人の側から賃借人の迷惑行為、契約違反を理由に賃借人に出ていってもらいたい場合は、
まずは弁護士に相談してみるとよいでしょう。

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