不動産賃貸契約の特約に違反した場合、契約は必ず解除できるか?

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不動産賃貸契約の特約に違反した場合、契約は必ず解除できるか?

今回は、不動産賃貸借契約で、
「このような行為をした場合は、契約を解除することができる」
という特約を設定した場合、
どのような場合でも契約を解除できるのかという点について説明します。

 

まず結論から先に述べますと、どのような場合でも特約に違反したからといって、
契約を解除できるわけではありません。
もちろん、解除できる場合もあります。

 

「信頼関係の破壊」

違いはその違反行為が、「信頼関係の破壊」とまで言えるかどうかです。
「信頼関係の破壊」か否かを判断するのは裁判所ということになりますが、
これまでの傾向から、信頼関係の破壊とされた例は、
騒音などの迷惑行為がひどく、近隣住民からの苦情があり、
再三にわたる注意を無視し、迷惑行為が続けたような場合に
信頼関係を破壊したとして解除を認めた例があります。

 

この場合、家賃をしっかり払っていたとしても、
契約の解除が認められることになります。

 

用法違反の場合

居住用として入居したにもかかわらず、
店舗や事務所として営業を行っていた場合や、
契約の段階で説明した店舗や事務所と異なる業種で使用していた場合、
もしその業種だとわかっていたら契約しなかったような場合は、
信頼関係の破壊に至ると判断される場合が多いようです。

 

また、複数のテナントが入居している商業ビルで、
賃貸人(ビルオーナー)が、各テナントに日々の売上の報告を義務付け、
これに違反した場合には解除できるという特約を設定した場合に、
これに違反したテナントとの契約を解除した場合に、
この特約の有効性が争われましたが、判例は、
売上報告自体がそれほど重要なものではなく、信頼関係が破壊されたとは認められない
とし、特約の有効性を否定しました。

 

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