不動産の事故物件の報告義務、説明義務について

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不動産の事故物件の報告義務について

不動産の「事故物件」とは

不動産の「事故物件」とは、明確な定義はありませんが、
一般的に火事、自殺、殺人、孤独死、不審死など、人の死亡に関わる
事件や事故が起きた物件のことをいいます。
「心理的瑕疵物件」とも言われます。

 

また、台風や大雨、洪水で床下・床上浸水があった建物や、
地震による損傷、地盤沈下、雨漏りや白アリ被害のある建物など、
そのような物理的な建物の問題が解消していないものを含めて
「事故物件」という場合もあります。

 

このような心理的瑕疵、あるいは建物の欠陥などについて、
売り主が知っていることは買い主に告げなければならず、
仲介をする不動産業者も説明をしなければなりません。
これを怠った場合、損害賠償請求、契約の解除
といった責任追及をすることができます。

 

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説明義務、報告義務

このような説明義務、報告義務が売主側にはありますが、
では、どのような場合に、いつまでそれを伝えなければならないのか
という点が問題となります。

 

例えば、かつての入居者が自殺をしたという賃貸アパートは、
いつまでその事を伝えなければならないのかということですが、
入居者はその事実を知らずに入居するのは心理的に避けたいという気持ちも
ごもっともですが、一般的に事故物件は
相場の3割ほど安い賃料となると言われており、
大家さんの側からすればその物件を今後永久に
その負担を背負い続けるのも酷な話です。

 

明確にいつまでという線引きはありませんが、
裁判例の傾向を見てみると、自殺者が出た場合、
事件後だいたい2〜3年ほどは
賃料の減額期間で、報告義務もそのぐらいと
かんがえることができそうです。

 

ただし、事件によっては20年ほど報告義務、説明義務を認めたものも
あり、一概にいうことはできません。

 

なお、事故物件とはあくまでも建物についてのことですので、
事件や事故後に建物を取り壊し
その土地に新たに建物を建設した場合には事故物件という扱いではなくなります。

 

どのような場合に、いつまで報告義務、説明義務があるかは明確ではなく、
また損害賠償額、妥当な賃料減額などもケースバイケースですので、
事故物件により、心理的、物理的に損害を被ったという場合は、
まずは弁護士にご相談されてみることをおすすめします。

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